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Die traditionellen Kapitalversicherungen spielen bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine Rolle mehr. Seit dem Beschluss des Bundesfinanzministers, die Erträge aller Policen, die nach dem 1. Januar 2005 abgeschlossen worden sind beziehungsweise in Zukunft abgeschlossen werden, mindestens zur Hälfte der persönlichen Besteuerung zu unterwerfen, ist das beliebte Steuersparmodell aus den Regalen der Vermittler und Vertreter verschwunden.

Das heißt nicht, dass Kapitalversicherungen im Kreditgeschäft aus der Mode gekommen sind. Ganz im Gegenteil: Die Verknüpfung von Krediten und Policen ist weiter an der Tagesordnung. Nur greifen die Verkäufer seit einiger Zeit zu anderen Produkten. Im Moment sind fondsgebundene Rentenversicherungen der große Renner. Dahinter verbergen sich üblicherweise Aktiensparpläne, so dass die Privatleute mit geliehenem Geld an der Börse spekulieren. Die Chancen und Risiken des Zinsdifferenzgeschäftes werden in folgendem Beispiel deutlich.

Immobilie auf Pump mit Ehe-Ersparnis

Eine 45 Jahre alte Anwältin, die in einer großen Kanzlei tätig ist und pro Jahr etwa 120.000 Euro verdient, möchte mit ihrem Mann, einem selbständigen Arzt, ein eheliches Steuersparmodell auf die Beine stellen. Sie will eine Immobilie kaufen und das Objekt als Praxisraum an ihren Mann vermieten. So möchte das Ehepaar zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Die monatlichen Mieten, die der Mediziner bisher an „ungeliebte“ Fremde bezahlt hat, sollen in Zukunft in der Familie bleiben, und die beiden Freiberufler hoffen, mit der Anlage die private Altersversorgung aufbessern zu können.

Das Geschäft ist aus Sicht der Anwältin der klassische Kauf einer Immobilie auf Pump. Das Objekt soll etwa 530.000 Euro kosten, in diesem Betrag sind alle Nebenkosten enthalten. Von dieser Summe können vier Fünftel mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden, so dass die Mieten bis zu einem Jahresbetrag von 8480 Euro steuerfrei bleiben. Der monatliche Ertrag wird auf 2500 Euro veranschlagt. Davon sollen nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten etwa 2000 Euro übrig bleiben. Die Praxis wird 20 Jahre im Familienbesitz bleiben, weil der Arzt knapp 48 Jahre alt ist. Danach kann die Immobilie, so hoffen die Freiberufler, für 500.000 Euro verkauft werden. Die jährliche Rendite der Praxis beträgt 4,5 Prozent vor Steuern. Nach dem Abzug der Steuern bleiben für die Juristin jährlich 3,1 Prozent übrig.

Aus dem Blickwinkel der Anwältin soll die Rendite steigen. Das liegt nicht an dem Versuch, die Mieten oder den Endwert in die Höhe zu treiben, sondern an dem Umstand, dass die Frau eine Hypothek aufnehmen muss. Sie hat lediglich 100.000 Euro auf der hohen Kante, so dass die Hausbank die offenen 400.000 Euro in Form eines Kredites beisteuern muss. Das wird im vorliegenden Fall kein Problem sein. Die beiden Anleger stehen bei der Bank hoch im Kurs, und das Institut hofft auf ertragreiche Geschäfte.

Direkter Einsatz des Eigenkapitals

Die erste Möglichkeit, das Objekt zu finanzieren, sind der direkte Einsatz des Eigenkapitals (100.000 Euro) und die direkte Rückzahlung der Fremdmittel (400.000 Euro). Die Schulden werden zum Kurs von 100 Prozent aufgenommen, der aktuelle Nominalzins von drei Prozent pro Jahr wird auf zehn Jahre festgeschrieben, danach wird zur Vorsicht mit einem jährlichen Anschlusszins von vier Prozent weiter gerechnet. Wenn die Zahlen stimmen, muss die Anlegerin der Bank insgesamt 240 Monatsraten von jeweils 2433 Euro auf den Tisch blättern, um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein.

Das führt zu einem jährlichen Effektivzins von 3,3 Prozent vor Steuern. Werden die Vorteile, die sich aus der Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen ergeben, in den Zahlungsstrom eingebunden, sinken die Kosten auf 1,9 Prozent. Das führt unter dem Strich zu einem Immobiliensparplan mit Zinshebel von 120 Basispunkten: Eingesetzt werden am Anfang genau 100.000 Euro, danach folgen 240 Raten, die im Laufe der Zeit von 535 auf 979 Euro steigen, und am Ende winken ein Guthaben von 500.000 Euro und eine Rendite von 4,5 Prozent nach Steuern.

Optimierung durch Rentenversicherung

Die Verzinsung des Sparvertrages lässt sich durch die Aussetzung der Tilgung und die Anlage der Rückflüsse in Aktien beeinflussen. Grundlage des Versuches, die Rendite zu optimieren, ist ein Festdarlehen. Das Eigenkapital wird wie beim klassischen Annuitätendarlehen in voller Höhe eingesetzt, so dass wieder 430.000 Euro von anderer Seite notwendig sind. Der Nominalzins beträgt in der ersten Halbzeit ebenfalls drei Prozent pro Jahr, und in der zweiten Halbzeit gilt gleichfalls ein Nominalzins von vier Prozent. Das führt zu 120 Zinsraten à 1075 Euro und 120 Folgeraten à 1433 Euro.

Hinzu kommen die Prämien für den Investmentvertrag. Die Versicherung rechnet damit, dass die fondsgebundene Rentenpolice mindestens fünf Prozent pro Jahr abwerfen wird. Gegen diese Prognose sind keine Einwände zu erheben, weil sich Aktien in der Vergangenheit mit sieben bis acht Prozent pro Jahr rentiert haben, so dass durchaus die Möglichkeit besteht, in Zukunft wenigstens fünf Prozent zu erzielen. Nur ist die Prognose heikel, falls die jährlichen Gebühren der Vermögensverwaltung unter den Teppich gekehrt werden.

Gebührendämpfer

Sie liegen in der Regel bei zwei Prozent, so dass sich die Frage stellt, welche Auswirkungen die einmaligen und laufenden Kosten auf die Prognose haben. Sinkt die jährliche Rendite von fünf auf drei Prozent, oder geht die Versicherung „stillschweigend“ davon aus, dass der Fondsmanager die Aktienmärkte insgesamt 20 Jahre lang um jeweils 40 Prozent schlagen wird, weil der Vermögensverwalter eine jährliche Verzinsung von sieben Prozent erzielen wird?

Die Gebühren fondsgebundener Kapitalversicherungen sind heikel. In den Prognoserechnungen der Gesellschaften werden üblicherweise „Markterfolge“ unterstellt, und die Kosten werden nicht berücksichtigt. Stattdessen werden sie mit blumigen Worten im Kleingedruckten versteckt, so dass der Anleger die Zahlen in vielen Fällen überliest.

Folglich hilft nur die Faustformel, die Kosten von der Prognose abzuziehen. Wer also hofft, mit Aktien aller Art auf den internationalen Kapitalmärkten eine jährliche Rendite von fünf Prozent zu erzielen, sollte bei Kosten von zwei Prozent den „Erfolg“ auf drei Prozent pro Jahr korrigieren. Sonst macht sich der Anleger selbst etwas vor, und das hätte bei der Gestaltung der Finanzierung gravierende Folgen.

Bei einem Jahreszins von drei Prozent sind 240 Prämien à 1312 Euro nötig, um nach 20 Jahren auf einen Wert von 430.000 Euro zu kommen und den Kredit der Hausbank in einer Summe zurückzahlen zu können. Zusätzlich müssen noch Schulden beim Finanzamt beglichen werden. Der Gewinn der Rentenpolice, die Differenz zwischen den eingezahlten 314.880 Euro und dem Endguthaben von 430.000 Euro, ist zur Hälfte steuerpflichtig, so dass die Anwältin vermutlich 23.000 Euro an den Fiskus abführen muss.

Die Kosten der Fondspolice und die Steuern des Vertrages führen in Verbindung mit dem Festdarlehen zu einem Effektivzins von 1,8 Prozent pro Jahr. Das ist im Vergleich zu dem Annuitätendarlehen ein Vorsprung von zehn Basispunkten, so dass der Vorteil kaum der Rede wert ist. Es geht um 4000 Euro, und bei diesem Betrag wird sich jeder vernünftige Anleger zu Recht fragen, warum er die Tilgung aussetzen und sein Glück an der Börse suchen soll. Bei diesen Zahlen rechnet sich der Verzicht auf die Tilgung einfach nicht, weil die Umleitung des Geldes in die Fondspolice zu wenig Ertrag abwirft.

Anders stricken

Das nüchterne Fazit heißt aber nicht, dass sich die Anlage in Aktien nicht lohnt. Die ganze Sache muss nur anders gestrickt werden. Optimiert wird die Finanzierung, wenn der Kredit auf 530.000 Euro erhöht wird und das gesamte Eigenkapital in einen Aktien-Index-Fonds gesteckt wird. Das bietet zwei Vorteile. Erstens wird die Zinsdifferenz in voller Höhe ausgereizt. Das heißt in diesem Fall, dass die höheren Zinsen – 120 mal 1325 Euro und 120 mal 1767 Euro – zu höheren Werbungskosten führen. Außerdem sinken bei dem Aktiensparplan die monatlichen Raten, weil die jährlichen Kosten bei höchstens 50 Basispunkten liegen.

Die Einmalzahlung von 100.000 Euro führt bei einer Jahresverzinsung von 4,5 Prozent zu einem Endguthaben von 241.000 Euro. Davon bleiben dem Anleger schätzungsweise 204.000 Euro, weil die Differenz in Form der Abgeltungsteuer an den Fiskus geht. Folglich müssen im Laufe der beiden Jahrzehnte weitere 326.000 Euro angeschafft werden, um den Kredit in 20 Jahren tilgen zu können. Hierfür sind 240 monatliche Raten von jeweils 939 Euro notwendig.

Und dennoch auf Kredit spekuliert

Die Verknüpfung des hohen Festkredites und der niedrigen Sparraten führt unter dem Strich zu einem Effektivzins von 0,4 Prozent nach Steuern. Das heißt im Klartext, dass die Finanzierung fast zum Nulltarif zu haben ist. Die Abstände zur zweiten Lösung und zum ersten Modell klettern auf Barwerte von 68.000 und 71.000 Euro, so dass die Umleitung der Tilgung „spürbare“ Vorteile bietet. Bei diesen Zahlen spricht alles für die dritte Finanzierung, weil sie die höchste Rendite liefert. Nur muss sich die Anwältin bewusst sein, dass es für die Prognose, mit Aktien in Zukunft jährlich fünf Prozent zu erwirtschaften, nirgendwo eine Garantie gibt. Der Endwert kann nach oben und unten abweichen.

Darüber hinaus stellen sich weitere Fragen. Das beginnt bei der Risikobereitschaft der Anleger. Der Sparplan auf der Grundlage börsengehandelter Indexfonds bietet Barwertvorteile von 70.000 Euro, doch der Vertrag sollte nicht den Blick auf die Tatsache verstellen, dass die Freiberuflerin mit einem Kredit an der Börse spekuliert. Der Schuss kann ein Volltreffer sein, doch er kann auch ein Blattschuss in die umgekehrte Richtung sein, wenn die Anlegerin bei heftigen Turbulenzen den Kopf verliert.

Warum das Ganze?

Hinzu kommt die Frage, worin der praktische Nährwert der fondsgebundenen Kapitalversicherung liegt. Wenn sich die Freiberufler für Aktien entscheiden, entscheiden sie sich für Aktien, so dass die Verpackung teurer Ballast ist. Daher kommt, wenn überhaupt, nur die Lösung in Frage: Die Einmalanlage der 100.000 Euro und die Sparraten brauchen keinen Mantel, der jährlich zwei Prozent kostet. Das geht mit Hilfe börsengehandelter Indexfonds preiswerter.

Überragt werden die Gedanken von der Überlegung, warum sich die Anwältin und der Arzt überhaupt in dieses Abenteuer stürzen wollen. Die dritte Kombination beschert eine Rendite von 6,3 Prozent pro Jahr. Der Aktiensparplan bringt eine Verzinsung von 3,6 Prozent. Folglich kostet der nackte Sparvertrag „nur“ 85.000 Euro mehr als die Kombination mit Immobilie und Kredit. Natürlich sind 85.000 Euro kein Pappenstiel, und die beiden Freiberufler mögen berufliche oder private Gründe haben, warum sie die Praxis kaufen wollen. Doch alle Investoren, die jeden Monat nur Geld anlegen wollen, sollten sich gut überlegen, ob sich der ganze Aufwand mit der Immobilie und dem Kredit und dem Indexfonds lohnt. Reicht nicht der nackte Nervenkitzel an der Börse?

Quelle: F.A.Z.

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/vermoegensfrage-wie-sparplaene-mit-immobilien-und-krediten-gelingen-11851333.html

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